2020年初的一場突如其來的疫情，給整個酒店行業(yè)帶來了前所未有的打擊，但同時，這一年也是深圳特區(qū)成立的第40周年。在后疫情時期的經(jīng)濟(jì)重啟之路上，粵港澳大灣區(qū)或許是未來重要的一站。在此期間，大灣區(qū)內(nèi)酒店供需現(xiàn)狀是怎樣的？后疫情時代下，未來市場投資趨勢以及產(chǎn)品趨勢又將如何？本期我們將結(jié)合相關(guān)市場數(shù)據(jù)，對粵港澳大灣區(qū)的酒店市場進(jìn)行深度解讀。
全國酒店市場景氣指數(shù)隨疫情平穩(wěn)逐步回暖
在疫情發(fā)生之初，全國酒店景氣指數(shù)一度跌落到歷史冰點(diǎn)。但隨著疫情的逐步恢復(fù)，指數(shù)開始回暖，又因今年年初多地點(diǎn)狀疫情的反復(fù)在第一季度有所回落。目前，全國酒店景氣指數(shù)仍隨疫情的發(fā)展起伏有所波動。
▲酒店景氣指數(shù)隨疫情的發(fā)展起伏有所波動
從三大城市群的業(yè)績實(shí)際恢復(fù)情況看，京津冀受到疫情反復(fù)的影響，恢復(fù)情況最不樂觀，而長三角和珠三角的業(yè)績同比恢復(fù)70%左右。長三角地區(qū)依托較為豐富的旅游資源及產(chǎn)品，吸納了很多海外消費(fèi)回流，因此恢復(fù)情況略好于珠三角地區(qū)。
若單從一線城市的角度解讀，深圳恢復(fù)情況最為喜人。2020年是深圳特區(qū)成立40周年，在各項(xiàng)活動以及產(chǎn)業(yè)招商引領(lǐng)之下，深圳酒店各項(xiàng)指標(biāo)快速回升。屬于國際商貿(mào)型城市的上海和廣州，因?yàn)楹Ｍ鈬乙咔槁樱瑑蓚�城市的業(yè)績復(fù)蘇也受到了一定的負(fù)面影響。首都北京因受制于嚴(yán)格的防疫政策，復(fù)蘇情況相較之下更為緩慢。
▲深圳酒店市場業(yè)績恢復(fù)程度領(lǐng)跑一線城市
灣區(qū)酒店市場將迎供給高峰
對于大灣區(qū)酒店市場的供給狀況，珠三角地區(qū)雖然在供給總量上處于末位，但因其地域面積相對較小，所以地區(qū)平均酒店密度反而相對較高。從酒店供給的層級分布來看，珠三角高端及以上酒店，相較于京津冀和長三角地區(qū)占比最低。
▲珠三角高端酒店發(fā)展空間充足
但需要明確的是，京津冀國企央企政府機(jī)構(gòu)眾多，導(dǎo)致該地區(qū)酒店投資上的非市場化投資因素較多，而長三角地區(qū)喜好追求高品質(zhì)產(chǎn)品，因此這兩地的高檔及以上酒店的投資熱情相對高漲。珠三角民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場化程度高，在酒店的投資上也更為務(wù)實(shí)理性。
酒店的投資情況也與當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅陌l(fā)展歷史和所處階段有關(guān)。從北上廣深四個城市的酒店發(fā)展歷史來看，北京和上海的發(fā)展起步都明顯早于廣、深兩地。北京高檔酒店的供給高峰來自于2008年的奧運(yùn)會，而上海則來自于2010年的世博會。
▲廣、深兩地酒店市場未來或迎供給高峰
而廣州和深圳的供給量一直相對平緩。在2019年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺前后，酒店簽約量開始大幅增長。可以關(guān)注的是，大灣區(qū)的規(guī)劃對于廣州和深圳是一個重要的契機(jī)，整個市場在未來3至5年很有可能迎來一個持續(xù)性的供給高峰。同時需要注意的是，供給高峰帶來的可能是一段時間內(nèi)業(yè)績上的相對低迷，這個現(xiàn)象也同樣出現(xiàn)在北京和上海的供給高峰時期。對比廣、深兩地，深圳的供給高峰會來的更早一些。
從整個大灣區(qū)內(nèi)部的供給情況來看，市場中的高端酒店供給量呈現(xiàn)出明顯的梯隊(duì)?wèi)B(tài)勢。廣、深兩地是第一梯隊(duì)，東莞、惠州、珠海、佛山則憑借大灣區(qū)中心城市的輻射效應(yīng)，成為第二梯隊(duì)。其中，東莞和佛山則主要依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的商務(wù)需求，而惠州和珠海在旅游休閑方面展現(xiàn)出更強(qiáng)的發(fā)展動力。而大灣區(qū)的其他城市則發(fā)展相對緩慢。
廣、深兩地盈利水平位居市場前列
大灣區(qū)內(nèi)部酒店市場的梯級效應(yīng)也反應(yīng)在酒店的業(yè)績上。最近幾年，廣、深兩地的出租率都在70%以上，深圳的高端酒店平均房價也突破了1000元人民幣。而其他城市的酒店業(yè)績表現(xiàn)和住宿率呈現(xiàn)低迷，或是房價增長承壓，與中心城市相比仍有較大差距。
對比中心與非中心城市的客源結(jié)構(gòu)，廣州和深圳作為成熟的酒店市場，散客市場持續(xù)走強(qiáng)，為房價提升奠定了更好的基礎(chǔ)。在非中心城市的客源結(jié)構(gòu)中，會議需求占比明顯提升。而這背后的主要原因是，非中心城市高端酒店仍明顯處于需求不飽和的狀態(tài)，因此只能以高性價比的酒店產(chǎn)品和經(jīng)營策略吸引相當(dāng)數(shù)量的會議團(tuán)隊(duì)。缺乏有力的散客支撐，也是非中心城市難以實(shí)現(xiàn)房價提升的主要原因。
▲非中心城市高端酒店明顯處于需求不飽和狀態(tài)
從經(jīng)營毛利率和經(jīng)營毛利絕對值來看，深圳是目前最賺錢的市場，廣州緊隨其后，基本與上海持平。整體來看，廣、深兩地的酒店在盈利能力在全國市場中都是佼佼者。這背后的原因主要有三點(diǎn)。
首先從收入端來看，酒店的收入主要是客房和餐飲。在客房收益上，深圳雖然在2019年的客房收益上有所下滑，但是與其他一線城市相比，仍位居首位。而廣州雖然在客房收益上位列四大城市末位，但卻是四者中近年來客房收益增長最顯著的城市。
▲深圳地區(qū)客房收益位列一線城市之首
其次，深圳和廣州的餐飲收入占比明顯高于北京和上海。餐飲旺盛的需求也拉高了酒店的整體收入水平。
▲廣、深兩地餐飲收入優(yōu)勢明顯
最后，從成本端來看，廣州和深圳的人工成本也相對低廉。相比之下，北京和上海兩地的酒店員工工資整體高于廣、深地區(qū)大約25%左右。因此，對于酒店經(jīng)營而言，廣、深兩地在用工成本方面具備較大的優(yōu)勢。
▲廣、深兩地人工成本相對低廉
基于以上的數(shù)據(jù)可以看出，廣、深不僅在收入端表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，在成本端存在人工優(yōu)勢，因此能夠?qū)崿F(xiàn)更好的盈利水平。
灣區(qū)未來市場投資趨勢以及產(chǎn)品展望
從投資熱度上看，在過去三年的簽約量中，排名前五位的分別是廣東、江蘇、浙江、四川以及上海，而廣東省已在過去三年中持續(xù)位列全國中檔及以上的品牌酒店簽約量之首。
從投資的趨勢上看，以廣州和深圳為代表的中心城市的酒店投資更趨于多元化，特別是中檔和奢華酒店的投資增長更為顯著。這也反映出，當(dāng)酒店市場愈發(fā)成熟的時候，市場中的投資者的投資目的也更加多樣化。一部分投資者會更趨向理性，看重現(xiàn)金流回報，因此傾向于中檔酒店產(chǎn)品，而也有一部分投資者，則更加看重城市發(fā)展帶給資產(chǎn)的長期持有價值，因此在優(yōu)質(zhì)稀缺的地塊上則傾向于超高端甚至是奢華產(chǎn)品的開發(fā)。
▲以廣州和深圳為代表的中心城市投資在未來更趨于多元化
像廣、深這樣的成熟市場，房價水平的進(jìn)一步突破也將是未來的發(fā)展趨勢，因此如何通過產(chǎn)品驅(qū)動房價增幅是下一階段的關(guān)鍵。從產(chǎn)品趨勢上來看，最直觀的便是市場中出現(xiàn)了新一輪高奢酒店的風(fēng)潮；其次便是產(chǎn)品的升級換代，這也將帶來房價上的增長；最后是內(nèi)容賦能——疫情之下，在廣深市場中也出現(xiàn)了城市微度假或者宅度假的趨勢，比如一些酒店也開始在升級強(qiáng)化酒店的親子客房和活動營銷，以更好的迎合市場客源的變化。
而在正在崛起、簽約量不斷上漲的非中心城市，中檔酒店的簽約量占比不斷攀升，這也反映出酒店投資者們在這個市場的投資也更趨于理性。從發(fā)展階段來看，非中心城市正處于成長周期。非中心城市的產(chǎn)品豐富度與中心城市相比仍有一定的差距。高聲望的經(jīng)典品牌仍具備較大的市場發(fā)展空間，而對于一些具備休閑特色的城市市場比如珠海，更具特色的生活方式品牌也將陸續(xù)進(jìn)入到市場，呈現(xiàn)經(jīng)典與特色產(chǎn)品并舉的格局。
▲酒店景氣指數(shù)隨疫情的發(fā)展起伏有所波動
最后，對于度假市場，從過去五年的簽約量上看，城市和度假村基本趨同，開發(fā)程度并駕齊驅(qū)。但是與長三角相比，珠三角的度假市場開發(fā)仍然相對緩慢，出色的度假產(chǎn)品相對較少，也沒有形成強(qiáng)大的度假目的地集群效應(yīng)，因此在度假市場發(fā)展方面仍處于起步階段
▲度假市場投資趨勢
而這種潛力首先主要來自于，珠三角市場的富裕人口眾多且具備非常大的休閑需求潛力；其次，大灣區(qū)交通可達(dá)性的改善，使得自駕近郊出游更為便利；最后，大灣區(qū)度假休閑資源的豐富度，例如樂園、濱海資源、溫泉和森林資源等可以培育度假產(chǎn)品的基底。需求需要好的產(chǎn)品來誘導(dǎo)，值得期待的是，未來大灣區(qū)市場出現(xiàn)的優(yōu)秀豐富的度假產(chǎn)品或?qū)⑦M(jìn)一步刺激市場需求。
