7月12日15時33分左右，蘇州市吳江區松陵街道油車路四季開源酒店店鋪房屋發生坍塌，事件發生后便得到了多方關注。據了解，現場被困人員有23名，截至7月13日7時，已救出被困人員14人，其中1人已無傷回家，8人遇難，目前還有9名失聯人員正在全力搜救中。
根據多家媒體報道，此酒店所在建筑有超過30年的歷史，但倒塌的部分則是近幾年新蓋的四層樓。業內人士猜測坍塌原因疑似酒店裝修破壞承重墻。此事也為酒店行業敲響了警鐘。
酒店重裝和改造升級對于酒店來說并不陌生，根據不同時期客群定位和業主需求的不同，酒店會進行大大小小的裝修改造，但是改造依然要遵循“建筑基本法”。不少酒店在出建或者改造過程中熱衷于高坪效，反而忽略了酒店本身的建筑設計水平和安全漏洞，這對于酒店未來發展來看，永遠擁有難以解決的隱患。那么如何在保證建筑安全的基礎上合理設計或改造應當成為酒店方和業主方關注的重點。
酒店不僅是一個勞動密集型行業，還是一個資產密集型行業。如果用一句話來形容當今酒店業的投資現狀，筆者認為整體產能過剩，經營效益差，投資回報低，而新冠疫情的暴發更是讓整個行業雪上加霜。作為商業地產的業態之一，酒店以往都用間夜作為統計單位，如平均房價、出租率和RevPAR。但是近年來，商業地產的投資者為了謀求最佳的投資回報，更愿意用坪效對比不同業態的經營效益。為了破解酒店收益不良的困境，“提升坪效”成為酒店經營管理者的新法寶，然而如何才能顯示其“威力”，似乎還存在眾多盲區。被忽略的重要盲區之一是認為，“提升坪效”只需做好運營階段的收益管理，這種想法忽視了酒店本身的建筑設計邏輯。
坪效是商業地產里最重要的指標之一，坪效源于日本，后傳入***，原建筑面積的使用單位1坪約為3.3平方米，相當于一個榻榻米的面積。后來將坪效的單位改為平方米，仍用“坪”字，它的計算公式為“坪效=營業額/建筑面積”，即每平方米產生的營業額。因此，坪效強調的是建筑面積的收益效率，酒店空間功能的設計好壞就是創造收益的客觀條件。而收益管理是在酒店現有的條件下把房間賣給出價更高的客人，同時提升客房的出租率以獲取更高的收益。根據筆者的調研，多數酒店管理者對如何鑒別酒店的坪效并不敏感，即使是做過多年管理工作和酒店籌建工作的管理者，甚至一些建筑師也不見得懂。通常建設一個有價值的酒店不僅要有一個好設計師，還必須有一個懂得酒店產品的專家。
大量的實際案例和數據顯示，那些效益好、投資回報周期短的酒店，無一例外在建筑設計的各種參數方面有明顯優勢。因此，要想根治目前酒店“效益低”這個難題，還得從建筑設計抓起。建筑設計好的酒店再結合收益管理，共同幫助酒店提升收入，實現利潤最大化。但如果只注重收益管理，而忽視酒店建筑設計，就是“撿了芝麻丟了西瓜”。
2018年住房和城鄉建設部設立了“綠色飯店坪效”的課題，它是在國標《綠色飯店建筑評價標準》的基礎上，從酒店建筑設計到運營管理兩個層面上進行評價。目的是讓酒店節約資源、減低投資成本、提升運營效率、提高經濟效益，以推動酒店行業的可持續發展。筆者作為該課題的負責人，在中國飯店協會工程與設計委執委、紐約注冊建筑師王大承老師的科研基礎上，進行了三年的廣泛調研，涉及國內外5大酒管集團和酒店建設的開發商，最終以凱悅酒店集團、香格里拉酒店集團、日航酒店集團旗下的酒店為研究對象，獲取了上千家酒店歷時38年的數據，研究成果之一就是確定了坪效與酒店建筑設計之間的關系，下面筆者將基于課題的研究成果，跟大家進行一些分享和交流。
不要只關注客房收益，背后還有很多學問
酒店高坪效背后的客房建筑設計邏輯：酒店屬于商業建筑范疇，其服務對象是人。所以，酒店建筑設計目的是建筑空間功能和為人服務。因此，在研究酒店坪效時，我們把建筑空間功能看作坪效的關聯性因素，把為人服務看作影響因素。經數據的收集分析和計算得出結論，酒店坪效的80%收益取決于建筑空間功能，20%來自管理服務。當然這一比例會受到市場需求的影響而有細微的變化。在建筑空間功能中，一般來說只有“收益面積”才能夠產生營業額。有些酒店建筑面積雖大，但是扣除一些非收益面積后，實際用來賺錢的面積并不大。進而用“收益面積”中的“得房面積”會更加有意義，客房空間功能的分配合理性也在一定程度上決定了后期運營效率是否高效、客人是否喜歡等。
為了更清晰的理解得房面積和坪效之間的關系，筆者列出幾個相關的重要概念：
建筑面積：是建筑的衡量指標之一，一般指房地產產權登記面積，其中包含公共的分攤面積;
套內建筑面積：指的是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成，是房間隔墻到墻的中線圍合成的面積。
套內面積：實際就是套內建筑面積扣除1/2墻地面積之后的凈面。
收益面積：是酒店地產中經常用的一個數據指標，主要用來描述一個酒店實際用于經營活動能產生收益的空間規模。通常是等于酒店的建筑面積減去公共區域、辦公用房、倉儲用房、設備機房、電梯井、管道、衛生間、游泳池、健身房、洗衣房、工服房、員工餐廳等一切不直接帶來收益的面積。
得房面積：每房分攤的建筑面積=酒店總建筑面積(不包括停車場)/房間數。
客房有效率=客房樓層房間面積/客房樓層的總面積
不要再單純追求酒店建筑外觀“高大上”了：表里如一才是漂亮和健康的關鍵所在。我們不僅需要酒店的外觀漂亮，更希望它安全、好用、省錢、效率高。
不同類型的酒店建筑會影響客房的有效率，進而影響客房樓層平面的效率差別，因此這一點應該在設計階段引起足夠重視。
廣州的白天鵝賓館，當時酒店規劃限高100米，按照酒店現有的客房標準層高應為3.6米，而香港知名實業家霍英東先生為了提升客房有效率，找了很多設計師修改10次設計方案，最后把層高確定為2.8米，結果比行規標準多出了7層的客房，由此可見坪效是可以通過擠壓空間提升效率的，但是要平衡好土建、機電、裝修以及客人感受的因素。優化后的方案為日后經營打下扎實的基礎。由此可見，精心建造一座以節省為原則的酒店客房設計，可以讓酒店運營階段有更多收入和利潤可賺。
客房面積不要一味的求大，大不代表舒適：通過對酒店的建筑面積與房間數量進行回歸統計發現，當五星級酒店的得房面積大于160平方米，坪效很差，如果在土地成本高的地區，基本上難以收回酒店的投資成本。筆者建議五星級酒店的得房面積要小于100平方米，客房套內面積維持在32~40平方米為宜。1982年到1995年國內那批老酒店的得房面積最小，如廣州白天鵝、建國飯店、長城飯店、金陵飯店、兆龍飯店、北京香格里拉等，這些酒店至今盈利優勢明顯。其中，北京香格里拉飯店是香格里拉酒店集團創始人郭鶴年在內地投資的第一家酒店，由日本大成建設集團設計，房間套內面積和衛生間面積都遠遠低于現行的星評標準，把坪效做到了極致。
下表顯示了不同酒店類型中總酒店面積中分配給客房的百分比和套內面積參值。其中，在中國的酒店建筑里，客房面積占酒店總面積的百分比要比美國少10%以上。美國酒店業提供一等服務和收費標準高端酒店客房面積不超過42平方米，相比較之下中國酒店的客房占總面積少，客房套內面積大，說明了為什么美國酒店坪效比中國高。因此，了解這一比例對酒店的盈利能力和競爭力非常重要。
對于特殊地區開發的酒店要滿足在特定價格范圍內的特殊市場需求。有經驗的開發商或管理公司能夠提供參考性的設施明細表及對不同面積所需設備的初步評估。而當詳細的面積分配方案確定后，就可以對擬建酒店的總投資的合理性進行評估。
別忘了客房的空間布局和動線設計要結合：客房是為客人準備用于住宿或休閑娛樂的場所，根據客人的不同需求和用途設置了不同級別或類型的房間：單人間、標準間、套間客房、公寓式客房、總統套房等。
無論是什么類型，客房空間都以五大功能來劃分：睡眠休息區、起居休閑區、辦公閱讀區、廁浴洗漱區、貯物區。客房設計是否合理，不取決于套內面積大小，最關鍵的是開間與進深的尺寸，通常以電視機觀看距離和角度為參照值。當各功能動線最短、面積中每一個功能單獨使用時保持相對面積最大化時，客人使用起來最為方便，服務清潔也比較省事，同時也保持了客人與訪客、服務員之間交叉動線的私密性，但是要兼顧這些要求并不容易。筆者曾經做過一個調查，不可思議的是多數設計師竟然都不知道這些要求。
下面以世界上獲建筑設計獎項最多的紐約四季酒店為例，看看設計者王大承是如何在27平方米的客房內協調五大功能區域的，如：起居休閑區的沙發座椅移向窗臺，減少了一個雙人沙發位置，充分利用了落地窗。電視機移向墻角減少一個電視柜的位置，讓有限的房間顯得更加通透。顧客坐在窗臺的坐墊上既可以欣賞室內的豪華裝修，也可以將視線延伸到戶外，坐擁曼哈頓富豪區絕佳的景致。省下來的空間用于將睡眠區域的床加大，來強化客房最主要的睡眠功能。
缺失的酒店坪效評估體系
要想實現酒店的高坪效，除了客房篇，當然還需要建立一套完整的“酒店坪效”評估體系。
餐廳：面對嚴酷的外部競爭，餐廳的設計和管理成為又一重大挑戰。無論是什么概念，餐飲設計師通常必須努力滿足許多已被確認的標準：
位置：在大堂選擇能提供一日三餐的餐廳空間;
服務：所有餐廳與廚房有機相連，為酒吧預留儲藏室;
便利：盡量設計可分區的餐廳和酒吧，以便在生意平淡時停用其中部分區域;
后勤：確定公共洗手間、存衣處以及等待處的位置;
一定要對餐廳使用面積功能進行模擬，它們都和餐飲的坪效相關，千萬不能片面相信設計圖紙，因為好的動線一定是現場模擬出來的。另外不能只有設計師，必須讓餐飲服務員參與其中，這關系到他們日后服務工作細節的點點滴滴。
餐飲的規劃首先從餐單開始，理想的情況是這種資源的流動應該是直線進行，具有最小的交叉軌跡和后撤軌跡，交叉軌跡發生在兩個交通流相遇在十字路口，例如餐飲服務必須與烹飪的路徑交叉或運送的食品必須與員工交通走廊交叉。后撤軌跡發生在職工被迫從已經擁堵的路徑上撤回。現場模擬各種動線、餐廳的服務動線、餐廳的后撤動線、餐飲烹飪與服務交叉動線、廚房的物流及餐廚垃圾動線、突發事件疏散動線，以上的餐位布局和動線最終確定是一點一點模擬出來的，通過模擬會直接發現問題。
餐飲高坪效體現在用餐人均占用面積也叫人均餐位面積，多數酒店管理公司的設計標準中取1.4-1.5㎡/p。結合國內相關規定，多功能廳可取1.2㎡/p，中餐廳取1.5㎡/p，VIP小餐廳取1.85㎡/p。
餐飲的面積通常要將三分之一給廚房，這部分為非收益面積，廚房的***作臺有一字形、H型、L型、背靠背等擺放形式。廚師長辦公室小于6平方米。
目前，酒店業在餐飲方面有“三高導致三低”之說，即高價位、高成本、高人工導致了低上座率、低營收和低利潤。因此，餐飲在規劃設計時需要一點一點摳出來。
大堂：一般而言，高星級酒店大堂的凈高在6-12米左右，具有空間高大、視覺開闊等特點。很多設計師把大堂設計的豪華氣派，占用了過多的建筑空間，產生了浪費。應盡量考慮在大堂安排一些收益的功能。
機房：目前大多數酒店機房面積按標準占總建筑面積比在8%以上，有些達到14%。其實在建設時仍可大幅度的壓縮機房面積機會，將其降至4%以下以此增加收益面積。
后勤面積：用于酒店運營管理的后勤服務，這部分大有文章可做，總體來說辦公所占面積能小就小。
人效：通常是管理人的有效能力，可用來衡量企業人力的資源價值，形成計量現有人力資源獲利能力的指標。
能效：眾所周知，能耗過高是酒店行業的一個通病。人們習慣采用能源費用和營業收入來判斷是否節能，但其實這是不準確的，它只是分析能源成本占收入的比例，與是否節能沒有關系，中國酒店行業向綠色低碳轉型已迫在眉睫，有效降低能耗成本對于提高酒店利潤有著關鍵作用，五星級酒店通常有30%以上的能耗成本節省的空間。
坪效越高經營狀況越好，我們可以就坪效作為參照，評判酒店的經營狀況。美國飯店協會曾這樣描述，一個好的設計足以使一個酒店保證基本的盈利。對于酒店職業經理人和酒管團隊來說，最關鍵的指標是收入和利潤，但如果選了坪效低的酒店，再怎么努力可能也完不成任務，所以選擇比努力更重要。投資建造一個酒店時，在設計師任務書中把坪效作為最重要的指標提出要求。在買賣酒店時，坪效這個指標也應該被放在重要位置上進行評估。
