-- 作者：88ht0032
-- 時(shí)間：2009-03-02 11:45:10
-- 主題：入住率、房?jī)r(jià)雙降 高端酒店面臨危機(jī)
站在上海威海路四季酒店對(duì)面剛剛雄起的一幢豪華酒店內(nèi)，酒店投資方——上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司總裁楊益華自信地宣布，這是中凱投資酒店業(yè)的第一步，并且毫不畏懼直面強(qiáng)大的四季酒店。
“我們請(qǐng)了美國(guó)豪生酒店來管理，相信依托專業(yè)優(yōu)勢(shì)，我們的酒店是具有競(jìng)爭(zhēng)力的，而且相比較住宅投資，轉(zhuǎn)向酒店業(yè)會(huì)是房地產(chǎn)開發(fā)獲得更好收益的方向。”楊益華的觀點(diǎn)代表了近年來不少轉(zhuǎn)向酒店類投資的房地產(chǎn)商的思路。
然而，中國(guó)高端酒店的急速擴(kuò)張和金融風(fēng)暴引發(fā)的商旅驟減等因素，使得一幢幢豪華酒店成了“外強(qiáng)中干”的燒錢機(jī)器，一些酒店管理方被迫提前撤離，更有甚者，諸如新天地的朱美拉和康拉德酒店干脆暫停了工程，延后開業(yè)。一切似乎未如投資者想象中的那么美好。
入住率、房?jī)r(jià)雙降
一場(chǎng)波及全球的金融風(fēng)暴，給原本已經(jīng)壓力巨大的中國(guó)高端酒店業(yè)雪上加霜。國(guó)家旅游局稱，金融風(fēng)暴以來，入境游明顯下滑，同時(shí)，商旅客源也有不同程度的減少。
“我們五星級(jí)酒店主打的就是境外客源，尤其是商旅客人，現(xiàn)在我們的入住率還是下滑了50％之多，簡(jiǎn)直是前所未有。”一家外資品牌五星級(jí)酒店內(nèi)部人員透露。
上述從業(yè)者的感觸是目前高端酒店的整體縮影。根據(jù)上海市旅游局發(fā)布的信息，自2008年8月以來，上海酒店入住率出現(xiàn)了20年來首次下滑，入住率從原來的50％~60％直降到20％~30％，最低的甚至只有4％。其中，春節(jié)期間有些酒店房間空置率更超過70％。比如上海南京西路這一繁華地帶的波特曼麗嘉酒店，近期的入住率僅有50％~60％，較去年同期大降30％~40％，但是上述數(shù)字已經(jīng)被同業(yè)評(píng)價(jià)為“不錯(cuò)的成績(jī)”了。
伴隨著入住率的急速下滑，一并而來的是高端酒店房?jī)r(jià)的“滑鐵盧”。
記者根據(jù)不完全市場(chǎng)調(diào)研獲悉，大多高端酒店都采取了增加特別服務(wù)和客房折扣的策略，客房打折幅度大多在半價(jià)左右，部分原價(jià)1000多元~2000元一夜的高星級(jí)酒店，近期甚至將價(jià)格降至300多元一夜。
“在入住率和房?jī)r(jià)雙降的情形下，令酒店業(yè)主方最為郁悶的就是，他們還得支付昂貴的成本。”趙煥焱分析，高端酒店講究的就是豪華理念，所以硬件和能耗巨大，一家普通的五星級(jí)酒店，首先光是投資裝修，基本就得4億~5億元，每天開業(yè)正常的成本支出在30萬元左右，如今營(yíng)收大幅縮水，開支卻并沒有減少，幾十天內(nèi)很“容易”就會(huì)虧損數(shù)百萬元，這讓原本以為可轉(zhuǎn)投酒店業(yè)“撈一把”的投資方備感胸悶。
“假如業(yè)主方現(xiàn)在出售酒店，根據(jù)當(dāng)前局勢(shì)來看，肯定賣不了好價(jià)錢，但若繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則一定要頂住壓力，看誰的支持力更持久，熬過冬天，才能看見春天。”趙煥焱說。
急速擴(kuò)張后的陣痛
近幾年，幾乎全球所有大型酒店集團(tuán)都進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)，排隊(duì)等著掛牌五星級(jí)、四星級(jí)的酒店舉不勝舉。僅上海地區(qū)，就有包括萬豪、萬麗、洲際、皇冠假日、威斯汀、瑞吉、艾美等不下20多個(gè)外資高端酒店品牌。
有些甚至都是屬于同一個(gè)集團(tuán)的兄弟品牌，比如喜達(dá)屋酒店集團(tuán)在華就有喜來登、瑞吉、威斯汀、艾美、福朋等眾多高端酒店品牌。為了減少“內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)”，喜達(dá)屋甚至還特意針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)做了內(nèi)部品牌特色定位調(diào)整，足見高星級(jí)酒店在中國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張之迅猛。
正是因?yàn)檫@種迅猛，使得越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將酒店視作是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、提升現(xiàn)金流的新投資方向。
然而，大多中國(guó)高端酒店與海外市場(chǎng)所不同的是管理方和業(yè)主方絕對(duì)分離。極少有半島、香格里拉等在華自行參與投資的酒店企業(yè)。作為掌錢的業(yè)主方和需要花錢的管理方，在酒店數(shù)量日益增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局下，雙方矛盾凸顯。
“管理方往往認(rèn)為自己的品牌是優(yōu)質(zhì)的，這需要大量燒錢用于硬件和軟性人力投入，而業(yè)主方卻每天想著回報(bào)率，有些業(yè)主方甚至對(duì)于管理方管理得很嚴(yán)，事無巨細(xì)都要看著抓著，于是出現(xiàn)了近期龍之夢(mèng)麗晶和興榮豪廷大酒店分別提前與酒店管理方卡爾森、豪生‘離婚’的一幕。”華美酒店顧問有限公司首席知識(shí)管理專家趙煥焱分析，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的業(yè)主方與管理方分離模式下，以前極少出現(xiàn)的“離婚”事件，近期居然頻繁發(fā)生。
“而在‘離婚’之后，業(yè)主究竟是再選擇一家新的專業(yè)酒店管理公司繼續(xù)合作，還是自行管理，成為一個(gè)大問題。假如選擇前者，則對(duì)于投資方而言，此前的矛盾可能循環(huán)上演，但是假如采取后者，按照目前競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)格局來看，并沒有專業(yè)酒店管理背景的房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的挑戰(zhàn)很大，尤其是這些投資者現(xiàn)在由于受到金融風(fēng)暴影響，或許正打算大筆回收資金，他們的壓力更大。”趙煥焱如是說。
記者采訪后獲悉，目前龍之夢(mèng)麗晶和興榮豪廷大酒店采取的是業(yè)主方自行管理模式。而數(shù)月前剛剛更換了管理方的上海斯格威大酒店則是尋找法國(guó)雅高酒店集團(tuán)合作，在下月引入雅高麾下鉑爾曼品牌管理。
涉及目前業(yè)主自行管理的問題，興榮豪廷大酒店方面，避而不談。
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