| 碧桂園轉(zhuǎn)身緩慢不像萬科判斷棋差一招 |
| 2009年03月02日 中外酒店門戶網(wǎng)站 出處： |
2007年前碧桂園凈利潤(rùn)高于萬科，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也高于萬科。這一優(yōu)勢(shì)在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷期往往不能持續(xù)
酒店、10家在建酒店和15家待開發(fā)酒店。這些酒店中，有20家設(shè)置在廣東省外。
這是碧桂園在10多年的發(fā)展歷程中，第一次將精力傾注于廣東省外。廣東省外項(xiàng)目與省內(nèi)項(xiàng)目基本保持1：1。
今年1月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額約6.1億元。1月24日至2月9日春節(jié)銷售期間，成交金額約12億元。
碧桂園上市前的2004年，其資產(chǎn)負(fù)債率為82.26%，2005年為83.45%，2006年為90.37%。這樣的資本負(fù)債結(jié)構(gòu)，或許比其他地產(chǎn)商更難獲得銀行的支持。對(duì)比同期的雅居樂地產(chǎn)(3383.HK)，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.12%、53.12%和57.77%；富力地產(chǎn)(2777.HK)分別為83.01%、69.27%和67.94%。
2007年，碧桂園上市某種程度就是為了改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過直接融資維系其高增長(zhǎng)。然而，2008年突如其來的金融動(dòng)蕩擊碎了它的“夢(mèng)想”。不過，這種高擴(kuò)張的模式可能正面臨挑戰(zhàn)。
三大開發(fā)特點(diǎn)，考驗(yàn)“續(xù)航”能力
2月25日，理財(cái)周報(bào)記者與廣州房地產(chǎn)專家韓世同面對(duì)面。
韓世同介紹說：“碧桂園曾經(jīng)歷過一段坎坷的發(fā)展歷程。1992年-1993年間，楊國(guó)強(qiáng)開發(fā)了順德碧桂園，該樓盤一度面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。到了1997年-1998年，楊國(guó)強(qiáng)與教育機(jī)構(gòu)合作，打出‘五星級(jí)的家’概念，一躍成為珠三角大型地產(chǎn)商。2007年4月，楊國(guó)強(qiáng)又將碧桂園在香港上市，把集團(tuán)59.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給二女兒楊惠妍，從而使得財(cái)富順利地從第一代創(chuàng)始人向第二代轉(zhuǎn)移！
“不過，上市后的碧桂園仍然沒有擺脫楊國(guó)強(qiáng)從承接工程開始形成的開發(fā)方式！表n世同說，碧桂園有三個(gè)開發(fā)特點(diǎn)：“一是規(guī)；\(yùn)營(yíng)，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到裝修，甚至原材料供應(yīng)，幾乎都由公司自己操辦，成本控制能力特別強(qiáng)；二是開發(fā)速度很快，但外界評(píng)論其建筑品位和建筑藝術(shù)的含量‘偏低’，建筑雷同化比較明顯；三是碧桂園一直沿襲低價(jià)策略，不論是拿地成本，還是樓盤的銷售價(jià)格，幾乎都較同業(yè)低；四是碧桂園擅于采取復(fù)制的模式擴(kuò)張！
一個(gè)數(shù)據(jù)似乎可佐證上述第三點(diǎn)。碧桂園去年中報(bào)披露，其房地產(chǎn)和酒店的土地使用權(quán)及無形資產(chǎn)攤銷僅為7534.5萬元，僅占集團(tuán)所有資本開支7.08億元的10.64%。
“以順德碧桂園為例，在開發(fā)了這一樓盤后，集團(tuán)又開發(fā)了碧桂豪園、碧桂花園，跨過碧江后，又開發(fā)了碧桂西園，向東又開發(fā)了碧桂東園。一個(gè)順德碧桂園在短短幾年內(nèi)衍生出5個(gè)‘克隆版’。”
當(dāng)楊國(guó)強(qiáng)將這種擴(kuò)張方式帶出順德時(shí)，一度給市場(chǎng)帶來沖擊！2002年后，碧桂園開始開發(fā)廣州碧桂園鳳凰城，盡管是在廣州市郊，但還是對(duì)市中心樓價(jià)造成影響。碧桂園開盤后，廣州市周邊樓價(jià)應(yīng)聲下挫1000元/平方米。原本是春節(jié)前后的淡季，碧桂園卻10天售出3000多套，轟動(dòng)一時(shí)。”
韓世同強(qiáng)調(diào)，碧桂園這種擴(kuò)張方式“最大的弊端是不利于房地產(chǎn)保值增值”，“1998年順德碧桂園售價(jià)30多萬元的一手房，在之后的四五年內(nèi)市價(jià)只有15萬-16萬元。碧桂園的別墅和高檔物業(yè)則是例外！
近幾年，碧桂園開始改變發(fā)展策略，把目光和腳步邁向珠三角和全國(guó)。但碧桂園依然選擇了低成本拿地、低成本開發(fā)、規(guī)；瘮U(kuò)張的方式！斑@是比較好的策略，但對(duì)人、財(cái)、物卻提出了更高的要求”。在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨向低迷時(shí)，“人、財(cái)、物可能正是碧桂園的發(fā)展瓶頸”。
家族式運(yùn)營(yíng)，能否進(jìn)行反周期操作？ 9 1 2 8 : |
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