碧桂園選擇了一個很好的上市時機(jī)，上市后，其大股東楊惠妍一度成為中國首富。但與萬科(000002.SH)以及保利地產(chǎn)(600048.SH)相比，碧桂園雖然上市了，卻仍擺脫不了家族式企業(yè)的運(yùn)營模式。韓世同認(rèn)為，家族式企業(yè)的運(yùn)營模式透明度不高，運(yùn)作上很有可能患上“上市不適癥”，而這正是碧桂園的“軟肋”。
“碧桂園上市前將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給楊惠妍，也許并不是好的安排。楊惠妍作為碧桂園第二代管理層，并沒經(jīng)歷過碧桂園的成長，碧桂園實(shí)際上還是楊國強(qiáng)在掌舵。此外，碧桂園股權(quán)結(jié)構(gòu)還有些不穩(wěn)定，這些都不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展！
韓世同認(rèn)為，與碧桂園相比，萬科、保利地產(chǎn)在管理層安排上更接近現(xiàn)代上市公司，個人領(lǐng)袖式的領(lǐng)導(dǎo)方式應(yīng)向制度化管理模式過渡。“譬如，王石雖是萬科的精神領(lǐng)袖，但管理層有許多經(jīng)理人！
凡事都有兩面性。碧桂園的管理體制，帶來的是其驚人的開發(fā)速度。
2007年底，萬科集團(tuán)戰(zhàn)略與投資管理部曾針對碧桂園作出了《碧桂園高速發(fā)展之謎》的專題報告。該報告稱：碧桂園一般項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)可以一天完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在獲得土地使用權(quán)后幾天就開工，從拿地到預(yù)售平均周期為7個月，從預(yù)售到結(jié)算平均8-10個月。在土地選址上，碧桂園青睞三四線城市和一線城市的郊區(qū)，而萬科則主打一線城市中心。碧桂園主要開發(fā)低密度住宅，在項(xiàng)目中配套酒店、學(xué)校等設(shè)施，而萬科主要配套學(xué)校、社區(qū)等，較少涉足酒店。
但最關(guān)鍵的還是現(xiàn)金流和凈利潤。2007年之前，碧桂園在凈利潤高于萬科，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也高于萬科。不過，這一優(yōu)勢在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷期往往不能持續(xù)。
萬科在利用銀行資金上比碧桂園更有優(yōu)勢。碧桂園2008年中報披露，碧桂園同期向銀行借貸47.12億元，2007年底為42.27億元，升幅不大。而截至2008年9月底，萬科借款約170.7億元。萬科的借款規(guī)模幾乎是碧桂園的4倍。
今年1月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元。同比上升24.2%和18.6%。銷售額約是碧桂園同期的3倍。
“在經(jīng)濟(jì)低迷期擁有大量的現(xiàn)金，是進(jìn)行反周期運(yùn)作的基礎(chǔ)。過去，萬科在這方面沒有太強(qiáng)的意識，以反周期運(yùn)作聞名的是香港的恒隆地產(chǎn)(0101.HK)，其董事長陳啟中在1997年后地產(chǎn)低迷期低價拿地開發(fā)，大賺300億港元！
韓世同說，現(xiàn)在萬科也有步驟地開始嘗試，比如萬科最近就在廣州啟動了大坦沙項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積13.57萬平方米，僅地價款就在4億元以上。“從目前的情況看，國內(nèi)很多開發(fā)商都沒能把握反周期運(yùn)作的節(jié)奏，碧桂園也不例外。”
注：韓世同在本文中的觀點(diǎn)，僅代表其個人看法。碧桂園方面未對此置評。 9 7 1 2 : |
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